Cos’è la conformità catastale e perché è obbligatoria per vendere casa

Per regolarità catastale si intende la piena corrispondenza tra lo stato di fatto dell’unità immobiliare e i relativi dati catastali, in particolare la planimetria, fondamentale a fini fiscali.

È un fatto molto comune che gli immobili, in particolare appartamenti in condominio, abbiano subito negli anni piccole modifiche (spostamento di tramezzi, creazione di nuove stanze, ecc…)., senza che fosse richiesta la relativa autorizzazione o senza provvedere all’aggiornamento della planimetria catastale.

Dal Luglio 2010 è obbligatorio rispettare il criterio della conformità catastale negli atti di compravendita immobiliare: ciò significa che, al momento del rogito, questa documentazione e la dichiarazione di regolarità è obbligatoria e spetta al venditore che se ne assume la piena responsabilità.

 

Regolarità urbanistica e catastale: quali differenze ci sono?

Spesso chi deve produrre la documentazione per una vendita immobiliare confonde due aspetti entrambi importanti, quello della regolarità catastale e quello delle regolarità edilizia.

A questo proposito è bene ricordare che:

  • La Regolarità Catastale è la corrispondenza tra lo stato di fatto e i dati catastali. Il catasto (Agenzia del Territorio) è un ufficio statale che ha una funzione prettamente fiscale.
  • La Regolarità Urbanistica è la corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo abilitativo con cui il comune ha autorizzato la realizzazione dell’immobile.

Insomma ciò che permette di verificare la presenza o meno di un abuso edilizio è la conformità urbanistica. La documentazione catastale è invece essenziale ai fini fiscali anche in vista del rogito.

 

Nullità dell’atto di compravendita: dati catastali e dichiarazione di conformità sono essenziali

Per tutelare l’acquirente, la legge ha introdotto l’obbligo per il venditore di dichiarare i riferimenti dei dati e planimetrie catastali, unitamente alle rispettive conformità: pena la nullità dell’atto.

In sostanza, affinché il contratto di vendita sia valido, sono essenziali:

  • I dati catastali dell’immobile
  • Le planimetrie catastali
  • La dichiarazione di conformità catastale sottoscritta dal venditore

L’assenza di questi elementi nell’atto di compravendita è di per sé sufficiente a determinare la nullità dell’atto.

Verificare e dichiarare che i dati presentati corrispondano allo stato di fatto è responsabilità del venditore, mentre al notaio è posto l’obbligo di effettuare opportune verifiche sui dati catastali, ovvero riscontrare la conformità dei dati presentati dal venditore con quelli presenti nei Registri Immobiliari.

 

Un perito per l’attestato di regolarità catastale

Date queste premesse si intuisce l’importanza di avere tutte le carte in regola sin dal compromesso di vendita per evitare brutte sorprese e ritardi, magari a causa di aggiornamenti dovuti a eventuali difformità.

La normativa permette comunque di avvalersi dell’ausilio di un tecnico abilitato che può redigere un attestato di conformità con cui dichiara la rispondenza tra stato di fatto e dati catastali, in questo modo la responsabilità della dichiarazione è sostenuta dal tecnico e non dal venditore né dal notaio.

 

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